“2026年上半年，房地产市场并非简单进入总量恢复阶段，而是进入结构优化阶段。”
近日，普睿数智董事长丁祖昱在主题演讲《2026年上半年房地产市场总结与下半年展望》中表示，今年上半年，中国核心城市、核心板块率先释放市场韧性，企业竞争逻辑正从规模扩张转向能力竞争。
市场整体呈现新房探底、二手房企稳态势，价格降速放缓。
新房方面，普睿数智数据显示，上半年，全国50个重点城市新房成交面积环比微增1%，同比跌幅收窄至11%。
这一数据的前提是上半年新房供应同比下降20%。“多数一、二线城市新增供应面积不足200万平方米，”丁祖昱认为，接下来三年新房供应仍会持续缩减，供应收紧将长期影响市场。
二手房方面，普睿数智数据显示，上半年全国50个重点城市二手房成交面积同比、环比分别增13%和22%，规模创近四年新高。
从价格来看，上半年一二手房价降速放缓，二季度环比止跌城市数量逐月增加。二季度核心城市二手房价止跌明显、环比普遍回升，上半年环比跌幅大幅收窄。
“这些数据很鼓舞人心。”丁祖昱在接受界面新闻采访时表示，本轮楼市底部处于“确认进行时”，核心城市二手房连续不跌、总价中枢上行就是信号。
期间，一线城市楼市回暖尤为明显。丁祖昱指出，北京去年年末、上海春节后、深圳4月末陆续放开限购新政，利好集中体现在二手房市场，这三座城市二手房成交量均创下近五年新高。
具体而言，北京上半年二手房网签9.36万套，为近五年新高；上海上半年二手房网签14.7万套，仅少于2021年同期641套；深圳上半年二手房成交3.5万套，为近五年新高。
上半年，高端新房在一、二线城市的表现也较为亮眼。普睿数智数据显示，在总价3000万元和5000万元以上房源中，上半年35个重点城市成交套数分别同比增29%和11%，创下新高。
杭州、深圳、厦门等城市的高端住宅成交增幅居前。以杭州为例，在总价1000万-3000万元的房源中，上半年杭州成交2313套，同比上升30%；在总价3000万-5000万元的房源中，上半年杭州成交128套，同比上升1322%；在总价5000万元以上的房源中，上半年成交75套，同比上升1400%。
在丁祖昱看来，高端市场的城市分化现象与供应相关。比如此前深圳、杭州等城市高端住宅供给稀缺，从去年年末起集中入市带动销量走高。但上海高端住宅市场在经历了连续两年的高位成交后，今年开始出现回落。
至于土地端，普睿数智数据显示，上半年300城土地成交面积、金额同比分别降22%和29%，二线城市规模萎缩最突出。核心城市如北京、上海、杭州成交金额领先，但同比均“腰斩”，广州、深圳增幅显著。
与此同时，房企投资节奏也紧跟一、二线城市供应规模。上半年，100家房企投资拿地金额累计同比降35%，仍处近五年低位。
展望未来，丁祖昱告诉界面新闻，下半年楼市不会出现周期反转拐点，而是复刻此前“七八月淡季回落、金九银十回升、十一十二月平稳”的底部震荡。
“7月新房成交环比回落、二手房成交‘三连降’但中枢上行，多数城市累计同比正增长，市场整体仍处于底部确认阶段。”丁祖昱向界面新闻表示，接下来，一二手、一二线乃至板块或楼盘内的多重分化不是短期现象，而是“低速、低频、低利润”新周期的常态，资产定价第一因子从‘成长性’转为‘确定性’。
丁祖昱向界面新闻指出，“因城施策”现有工具（公积金、限购微调、更新补贴）足以让核心城市底部企稳，但“十五五”高质量发展逻辑下，市场修复靠的是好房子供给、存量REITs和产品力竞争，而不是需求端强刺激，因此工具箱托的是“结构底”而非“总量底”。
在此背景下，其认为，当房地产市场已进入“产品力竞争”阶段，高端项目依靠稀缺资源建立优势，改善项目需通过差异化体验满足复杂需求，刚需项目则强化性价比与空间效率。
“未来，企业应聚焦核心城市与重点板块，加强客户研究，把握商业不动产REITs与存量运营等新机会，同时以数据和AI持续提升数字化能力。真正匹配客户需求的产品，将成为市场竞争的关键。”丁祖昱表示。
