中信证券研报认为，8月20日，上海出台《关于优化本市房地产政策措施的通知》。相信本轮政策加持有望进一步推动真实居住需求入市，并且自下而上进一步打开置换链条，2026年下半年上海能够延续房价小幅回升态势。研报认为，住宅开发领域，一线城市，加上个别二线城市有明显的优势。这些城市人口基数更大，房租更早企稳，核心城市过去十年新建商品房规模更少。未来的开发在区域上将更聚焦核心城市。
地产｜政策再宽松，开发更聚焦
我们认为，住宅开发领域，一线城市，加上个别二线城市有明显的优势。这些城市人口基数更大，房租更早企稳，核心城市过去十年新建商品房规模更少。我们相信，未来的开发在区域上将更聚焦核心城市。
▍公积金在核心城市可用余额规模更大，可供购房提取和发放公积金贷款的空间更大，即一线城市的购房增量资金支持潜力更大。
2026年8月20日，上海出台《关于优化本市房地产政策措施的通知》。《通知》针对住房公积金提取使用的范围和频次、外环外二套住房贷款首付比例、“以旧换新”购房贷款补贴、推进房票安置、加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房等政策进行调整优化。
▍我们相信随着政策分步出台，这一潜力正在陆续兑现。
以上海为例，根据上海公积金微信公众号，截至2025年末，上海公积金缴存总额2.47万亿元，同比增长12.1%，缴存余额9467亿元，同比增长9.5%，年末公积金个贷率65.5%，显著低于全国水平。本次上海公积金政策调整后，允许提取本人及配偶的住房公积金用于支付购房首付款、缴纳自住住房契税、购买住房配套使用的车库等更加多元化的购房支出情形，与2026年2月出台的提高公积金可贷额度等政策相互配合，对于提升公积金利用效率、支持购房需求的释放具备正向作用。
▍增加购房补贴额度，加大支持以旧换新，既有助于去化供给偏大区域的不动产，又切实减轻居民负担。
本次以旧换新补贴分为3万元/套定额补贴和贷款总额1%（最高5万元/套）的贷款补贴，且均面向外环外购买新建商品住房的情形，相比过去的以旧换新补贴，在补贴金额以及适用范围上都有所提升；叠加外环外二套住房商贷首付款比例从20%下调为15%、公积金政策优化等措施，对于供给相对偏大的外环外新房去化具备积极意义，也能够有效降低居民购房置业的资金成本和门槛。
▍上海已经在2026年上半年实现房价的环比止跌。
在政策加持之下，2026年下半年有望延续房价小幅上涨的态势。根据国家统计局，截至2026年7月上海新房和二手房价格指数均实现了连续6个月的环比上行，较2026年1月末累计上涨1.6%/2.6%。房价的止跌也伴随着二手房成交量的上行和挂牌量的下降，我们相信本轮政策加持有望进一步推动真实居住需求入市，并且自下而上进一步打开置换链条，2026下半年上海能够延续房价小幅回升态势。
▍风险因素：
宏观经济波动的风险；房地产市场成交量季节性下行的风险；部分城市供给规模相对较大，去化周期较长的风险；开发企业还处于消化不良存货阶段，存在行业利润表持续亏损的风险。
▍投资策略。
我们认为，住宅开发领域，一线城市，加上个别二线城市有明显的优势。这些城市人口基数更大，房租更早企稳，核心城市过去十年新建商品房规模更少。我们相信，未来的开发在区域上将更聚焦核心城市。当然，商业地产尤其是零售领域的情况并不相同，低线城市的优质购物中心运营壁垒高，土地续期比较划算，商业地产企业未来将聚焦于提质增效，而不是简单关注一线城市。聚焦核心城市，具备高品质开发能力的开发商，以及运营水平领先，具备运营壁垒的商管企业将维持竞争优势。
